bobofish23 2008-9-4 18:06
投资房产还是投资股票
[align=center][img]http://202.51.171.7/data/xkbimg/MA20080830/23A.jpg[/img][/align][align=center][i]长线而论，投资股票有税务优势,图为澳洲证券交易所[/i] [/align][align=center][img]http://202.51.171.7/data/xkbimg/MA20080830/23e.jpg[/img][/align][align=center][i]投资房地产的优势，在于折旧扣减[/i][/align]
投资股票可以领取税务减免股息（franked dividend），享受资本增值。另一方面，房产投资的税后回报较股票投资更高。那么从税务角度来说，到底是投资房产好还是投资股票好呢？
通常，人们常常根据某只特定股票或某处特定地段房产的回报，结合经济状况、通货膨胀、利率、印花税等因素，来对房产与股票投资项目进行比较。
从税务角度来说，在其它条件相同的前提下，即在股票和房产的回报相同的条件下，投资股票比投资房产更具税务优势。
房地产投资的优势，主要体现于稳定的折旧扣减税务优惠。而股东所收到的上市公司股票的股息能提供完税额度（franking cred- it），纳税人可以用其来扣减应纳税额。从中长期投资的角度来说，税务减免股息所带来的税务优惠，一般要高于房产投资的税务优惠。
范例
请看以下范例。老罗拥有价值40万元的股票投资组合，每年有3万元的完全免税股息（fullyfranked dividend），其完税额度为12,857元。老罗的工资收入13.5万元，适用最高的边际税率。老罗在06／07财务年度的税务状况如下：
工资收入 $135,000
免税股息 $30,000
加总免税额度 $12,857
应纳税收入 $177,857
45%税率的总纳税额 $60,385
(不包括Medicare levy)
减去完税额度 $（12,857）应纳税总额 $47,528
如果老罗购置一套价值40万元的公寓，净年租金3万，折旧扣减12,857元，那么他的纳税情况如下：
工资收入 $135,000
租金收入 $30,000
减去折旧扣减 $（12,857）应纳税收入 $152,143
45%税率的总纳税额 $48,814
（不包括Medicare levy）
通过投资股票，由于有股息相关的完税额度，老罗可以节省1286元的税。为了说明投资股票的税务优势，假设上述两个例子中的税前收入相同，但在实际操作中，投资股票的长期税务节省优势更为明显。
投资房产的一个优势，在于通过借贷拥有房产。而通过借贷持有股票在近几年才逐渐出现，在此之前几乎难以做到，成本也相对高昂。然而，由于margin lending产品之间的竞争，现在投资股票也可以进行高比例借贷，而且费用也不贵。如果股票投资组合配置得当，它有可能胜过贷款投资房产。
一时优惠与永久优惠
对于借款持股，完税额度的税务优势依然存在，无论借款购买股票还是购置房产，两者所带来的利息扣减都是相同的。当然所有这些都是基于一个假设，即两个投资项目都拥有相似的回报率与增长率。有一点相当关键，即在其它条件相同的前提下，获得完税额度要比折旧扣减更具优势。近年来，根据税务预测来推销物业项目的做法越来越普遍。很多情况下，这种预测是基于两或三年的租金回报。在利息扣减与折旧扣减及退税效应的共同作用下，通常这种预测都能表现出良好的投资回报。
然而，这种预测会忽略最初的两、三年后投资项目的税务状况，这是因为随著时间的推移，房产相关的税务折旧优势会迅速减少。此外，税务折旧的优势实质上是一种“时段性”的优势，最终折旧完毕的资产如地毯、空调设备都需要更换，从而给投资者带来资本支出，这种支出只能折旧不能扣税。相比之下，股息完税额度的税务优势是长年有效的，是一种永久性的税务优惠，而非一时的优势。随著股票投资组合所生成股息收入的增加，假设其能足额免税，股票投资组合之相应的税务优惠也自然而然地水涨船高。
长线投资股票占优势
如果长期观察实际效果，上述比较的结论不言自明。假设两位投资者陈太和王太分别投资股票和房产。最初她们通过大比例借贷策略积累了可观的财富。然而，在之后的几年内，她们还清借款后，持有没有负债的资产，都能为退休生活提供收入。
陈太投资股票，其净税务减免股息收入的最高税率不到最高边际税率的一半（假设她属于最高收入组别）。相比之下，王太得到的租金收入应全额纳税，这是因为她的旧投资物业已经几乎没有什么折旧税务扣减。如果王太属于最高收入一群，那么她要为净租金收入交纳45%的税金（不包括Medicare levy）。
当然，个人的风险取舍，在决定投资房产还是股票方面会起到决定性的作用。但是从税务角度来说，长期而言投资股票更具有显著的优势。
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